Ottenere un mutuo dalla banca: alcune trappole da evitare

Ottenere un mutuo o un prestito non è sempre facile. Da alcuni anni, ormai, gli occupati che non hanno un contratto di lavoro a tempo indeterminato fanno fatica ad ottenere dalle banche un muto per la casa.

Spesso, dopo la richiesta e dopo aver presentato la documentazione, la banca informa il cliente dell’esito negativo dell’istruttoria. Altre volte, mutui e prestiti sono concessi senza troppe resistenze. Ma anche quando ciò avviene, l’operazione avviene nella massima trasparenza?

Spesso sono applicate delle pratiche scorrette che spaziano dal mancato rilascio del modulo standard europeo all’obbligo di stipulare una polizza a protezione del credito erogato, senza però rilasciare i preventivi di altre compagnie, al fine di poter confrontare e scegliere. Senza il conto corrente aperto in filiale, poi, ottenere il mutuo è ancora più difficoltoso, se non impossibile.

Molti istituti di credito impongono la loro polizza credit protection sul mutuo, ai fini della concessione del credito ipotecario. E così, tra conflitti di interesse e imposizioni varie, ottenere un mutuo non solo è difficile, ma spesso anche una operazione macchinosa e più onerosa del dovuto.

Si ha la tendenza ad affidarsi alla propria di banca di fiducia, senza fare analisi approfondite di cosa poi si vada a firmare.
Ecco alcune trappole da evitare:

– I preammortamenti: sono offerti contratti trentennali con preammortamenti che durano sino a dieci anni. La richiesta del cliente è di alleggerire le rate, ma il rischio è che all’inizio la rata sia leggera, ma i costi finali elevati. Purtroppo spesso i clienti non leggono interamente i fogli informativi e, quando arrivano le rate pesanti, la sorpresa è amara. I preammortamenti sono la fase del contratto in cui il cliente paga solo gli interessi. Più il preammortamento è lungo, più le rate iniziali sono cosiddette leggere, ma diverranno molto pesanti al momento del rimborso dell’intero capitale che non sarà stato equamente distribuito su tutte le rate.

– Il mutuo a rata costante: Sono contratti a tasso variabile che, in caso di aumento dei tassi, mantengono costante l’importo della rata allungando la durata, mentre in caso di ribassi la abbreviano, anche se generalmente mai sotto i cinque anni. Dov’è il pericolo? In alcuni casi, i tassi sono cresciuti tanto da portare la durata del mutuo oltre quella massima prevista (in alcuni casi 30, in altri 40 anni), con un aumento delle rate, sì previsto dal contratto, ma che mette a dura prova le tasche dei risparmiatori.

– Il loan to value: il Ltv è la quota dell’investimento finanziata con il mutuo. Alcune banche, sempre meno ultimamente, offrono mutui che coprono l’intero valore di perizia della casa da comprare e in alcuni casi propongono prestiti per valori superiori a quello della casa, vendendo anche polizze accessorie. Queste proposte, sebbene da una parte consentano a chi non ha risparmi da parte per l’anticipo, di ottenere il mutuo, dall’altra tendono ad aumentare l’indebitamento dei clienti pagando interessi per molti anni. Spesso le banche aumentano gli spread pagati dal cliente con l’incremento del loan to value. Più alta è la percentuale dell’acquisto finanziata, più interessi si pagano.

– Il mutuo balloon: è un tipo di mutuo offerto spesso dalle banche ai lavoratori autonomi. In questo contratto, le rate sono formate dai soli interessi, mentre il rimborso del capitale avviene a scadenze fisse, solitamente ogni cinque anni, per percentuali del prestito iniziale predeterminate o variabili, ma con tagli minimi di versamento. Questo tipo di mutuo può essere adatto a chi ha da parte investimenti che vuole smobilizzare solo a date prefissate o a chi ha redditi variabili. Tuttavia, questi contratti sono rischiosi per la restituzione del capitale. Alcuni promotori finanziari potrebbero convincere il cliente a versare il capitale accantonato in piani di accumulo legati all’andamento della Borsa o in prodotti di risparmio “a capitale garantito” che garantito non è. Si corre il rischio così, in caso di cali del mercato azionario, di non avere più a disposizione il capitale quando poi lo si dovrà versare.

Un paio di consigli:

1) Per trovare l’offerta più conveniente, raccogliete più proposte dalle banche e comparate non solo gli spread ma soprattutto l’Isc-Taeg;

2) Chiedete alla banca con largo anticipo il piano di ammortamento del mutuo che avete individuato e leggetelo con attenzione. Focalizzatevi sull’evoluzione di tutte le rate e sul montante finale ed evitate preammortamenti lunghi.